Estudio muestra que todavía existen zonas de buena accesibilidad en la RM para la construcción de viviendas

28 de junio, 2019

El proyecto Ciudad con Todos hizo un diagnóstico sobre dónde, para quién y cómo debiera darse un proceso de densificación equilibrada en la ciudad de Santiago. |

El pasado martes 18 de junio se realizó un seminario, en la Casa Central de la UC, para conocer un diagnóstico sobre el tema de la densificación en la RM. El estudio, realizado en el marco del proyecto Ciudad Con Todos, mostró cuáles son los nudos críticos que existen en el proceso de densificación que actualmente se desarrolla en la región Metropolitana, entre ellos, por qué esta dinámica no se está produciendo en zonas que presentan las mejores condiciones de accesibilidad.

El seminario contó con la participación del ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, quien enfatizó que la densificación equilibrada va de la mano con la integración social, tal como está estipulado en el proyecto de ley que se encuentra actualmente en discusión. “Queremos que las ciudades mejoren también con densidad y que las personas puedan tener accesos en los lugares que hoy no los tienen; que no sea el costo de la vivienda lo que determine que una persona viva ahí o no”, enfatizó.

Pía Mora, coordinadora del Proyecto y a cargo de presentar los resultados, explicó que la evidencia levantada fue resultado de una serie de instancias de intercambio entre expertos en las que se debatió “dónde, para quién y cómo debiese darse el proceso de densificación equilibrada en Santiago”.

“La discusión sobre el proceso de densificación equilibrada se ha polarizado en dos ideas: la de llevar las personas a la ciudad, o la ciudad a las personas, sin embargo, creemos que se deben considerar ambas opciones. Además, es crucial tomar en cuenta otro tipo de variables que van más allá de la infraestructura, como las relaciones entre las personas que habitan la ciudad”, expuso Pía Mora.

La actividad consideró un panel de conversación en el que participaron la académica del Instituto de Estudios urbanos UC, Magdalena Vicuña, la representante del movimiento UKAMAU, Doris González y el director ejecutivo de Surmonte Inmobiliaria, Roberto Pons, en el que dialogaron sobre distintas aristas del proceso de densificación, desde sus diversas visiones.

 

Principales resultados del estudio

 

¿Dónde densificar?

El análisis realizado determinó que, en la actualidad, la densificación no se está produciendo en zonas que presentan las mejores condiciones de accesibilidad. Para determinar esto, la iniciativa definió las Zonas de Buena Accesibilidad (ZBA) como áreas de la región Metropolitana que cumplen con estándares de accesibilidad a infraestructura en cuatro dimensiones: áreas verdes, salud, educación y transporte. Así se determinó que los permisos de edificación con destino habitacional aprobados en ZBA, han ido disminuyendo. Mientras en 2014 15,5% de los permisos aprobados correspondía a estas zonas, en el primer semestre de 2018, sólo llegaron a 1,6%.

De acuerdo a los análisis de Ciudad con Todos, aún quedan Zonas de Buena Accesibilidad en ciertas comunas, donde es posible la densificación, a través de desarrollos inmobiliarios de departamentos de cinco pisos o más. En las 13 comunas donde más se construye y vende vivienda nueva (se excluye La Cisterna y estación Central), el 8,7% del suelo disponible está ubicado en una ZBA, mientras que 34% está ubicado en una potencial ZBA, es decir, zonas que cumplen con tres de los cuatro componentes requeridos, y necesitan una inversión en el componente restante.

Según Ricardo Truffello, director del Observatorio de Ciudades UC (OCUC), estos datos son cruciales, ya que “el proceso de densificación equilibrada debe considerarse como una sucesión compuesta por múltiples variables, particularmente tres: normativa urbana, actor inmobiliario y quienes lo habitan. En este sentido, como OCUC consideramos que, para abordarlas todas, se deben elaborar metodologías que contengan tratamiento de datos espaciales que evidencien la segregación espacial que hay en Santiago, además de indicadores socioeconómicos y de capacidad de carga, tales como educación, salud, transporte, áreas verdes y densidad”.

 

¿Para quién densificar?

El análisis además estableció que, en la actualidad, una parte significativa de grupos vulnerables no pueden satisfacer su necesidad habitacional en el mercado de viviendas nuevas ofrecidas en la Región Metropolitana, ya sea por precio o programa (tipo) de los departamentos.

Respecto del programa de las viviendas nuevas adquiridas en 2018, se pudo constatar que existe una creciente tendencia a comprar viviendas de un dormitorio. De hecho, en tres comunas céntricas de la RM, más de la mitad las viviendas nuevas adquiridas tuvieron esta característica. Por ejemplo, en Independencia, esta tendencia fue de 57%, mientras que, en Santiago este porcentaje llegó a 62%.

Además, los datos muestran que, en 2018, solo el 2,53% de las viviendas nuevas adquiridas a través del mercado inmobiliario de la RM, tuvo un precio asequible para el 40% de la población más vulnerable. Sin embargo, parte de este segmento está cubierto por programas especiales del gobierno. A su vez, el 75%, de estas viviendas nuevas adquiridas ese mismo año, tuvo un precio abordable solo por los cuatro deciles de mayores ingresos.

“En la RM existe un déficit de cerca de 400.000 viviendas y un mito urbano es que ya no hay espacio para construir dentro de la ciudad. Pero no es así. Hoy el big data permite cruzar toda la información de la capital y descubrir que hay zonas con buena accesibilidad donde aún se puede construir. El punto es el precio del suelo y lo que sucede cuando ese alto precio se traspasa al valor final de las viviendas. Llegamos con ello a preguntarnos ¿para quién y para qué se está construyendo? Por ejemplo, en Estación Central el 55% pertenece al 40% más vulnerable y quienes viven allí no puedan comprar lo que se construye, sólo arrendar”, explicó Nicolás Gumucio, Gerente general de TOCTOC.com.

Estos datos toman relevancia, considerando la discusión del proyecto de Ley de Integración social y urbana, que propone un incentivo normativo para promover el acceso de la población vulnerable a los beneficios de la ciudad. De acuerdo a los análisis realizados por Ciudad con Todos, la implementación de esta ley podría generar mayor cantidad de departamentos asequibles en buenas localizaciones de la RM, sin embargo, una real integración social requerirá de medidas complementarias.

El análisis muestra que la efectividad del mecanismo propuesto en el proyecto de ley dependerá de las características de cada comuna y desarrollo inmobiliario. Además, se establece que el incentivo normativo deberá ser exponencialmente mayor, en la medida que se aumente la cantidad de viviendas subsidiables, para que pueda mantenerse la rentabilidad del desarrollo inmobiliario. También se evidencia que, pese a que las zonas de integración de mayor precio permitirían menos viviendas con subsidio, éstas podrían estar dirigidas a la población de mayor vulnerabilidad.

Mauricio Varela, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, señaló que “como sociedad tenemos un problema de acceso de la clase media a la vivienda bien localizada, que se ha agudizado durante los últimos años producto del aumento del precio del suelo y el incremento del precio de las viviendas por sobre los salarios reales. Este parece ser uno de esos casos en los que se hace necesaria la labor del Estado en coordinación con el mercado, para incidir en la solución de un problema real que afecta a muchos chilenos y que el mercado no puede resolver por sí solo.”

 

¿Cómo densificar?

Dentro del Diagnóstico de temas críticos, Ciudad con Todos también detectó problemáticas que surgen en el proceso de densificación en cuanto a la planificación, ya que en varios casos falta una visión integral y articulada de la ciudad. Tal es el caso de la Avenida Vicuña Mackenna, donde existen seis normas diferentes de altura, dependiendo de la comuna. Por otro lado, respecto de la forma urbana, también se evidenció que una misma densidad puede materializarse de modos diferentes, generando distintas formas de segmentación del tejido urbano. Según la definición de Vicuña (2017), una alta segmentación del tejido urbano ocurre cuando un alto porcentaje de la superficie construida se concentra en unos pocos predios dentro de un barrio.

Además, se determinó que el ‘Cómo densificar’ también debe considerar otras variables sociales, como la forma en que se da la convivencia entre quienes viven en comunidad. En promedio, el año 2018, los proyectos inmobiliarios contemplaron 177 departamentos y se estima que, en 2025, el 70% de la población urbana de Chile viva en comunidad, ya sea en un condominio o edificio. Sin embargo, se ha constatado que en contextos de mayor densidad se puede generar una mayor cantidad de conflictos de convivencia. Por ejemplo, en la comuna de Santiago, entre 2016 y 2018, el número de mediaciones vecinales aumentó en 140%, siendo el principal motivo de conflicto, la co-propiedad inmobiliaria. Pese a ello, existe una baja inversión en este ámbito.

A este desafío se suma el de mayor transparencia para generar más confianza entre las personas, por ejemplo, en lo que se refiere a la venta de suelo y propiedades para la construcción de proyectos inmobiliarios. Asimismo, la generación de más participación vecinal también aparece como nudo crítico, ya que se evidenció que la falta de ésta genera distorsiones en distintos ámbitos, entre los actores involucrados en este proceso.

Pilar Goycoolea, directora ejecutiva de la Fundación Urbanismo Social, señaló que “la densificación no es sólo una discusión sobre infraestructura, localización, equipamiento y servicios, sino también sobre el tipo de ciudad que queremos construir y del cómo convivimos en ella. Para esto, es fundamental hacer un giro y poner en el centro de la discusión a las personas, y abordar los desafíos sociales que este fenómeno implica a partir de proceso de participación social.”

Ciudad con Todos es un proyecto liderado por el Centro de Políticas Públicas UC y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, en la que colaboran la plataforma inmobiliaria TOCTOC.com, el Observatorio de Ciudades UC y la Fundación Urbanismo Social. Esta iniciativa busca constituirse como una plataforma para posibilitar el diálogo transparente, informado y propositivo, para la promoción de procesos de densificación equilibrada, articulando representantes del mundo público, privado y la sociedad civil.

Para más información visita el sitio web de Ciudad con Todos.

 

 

Seminario Ciudad con Todos: diálogo para una densificación equilibrada

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