9 Septiembre 2024
Lograr el sueño de la casa propia se ha vuelto un anhelo cada vez más difícil, dado el alto precio de las viviendas.
¿Cuál es la razón de esta alza sostenida? Un estudio en profundidad elaborado por el Centro de Políticas Públicas UC (CPP UC), en conjunto con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y TOCTOC, indagó en los componentes que influyen en el costo de un inmueble y su relación con el precio de las viviendas. Se consideraron los materiales de construcción, el terreno, la mano de obra, impuestos, gerenciamiento, subcontratos, utilidades, y otros. Para esto, el CPP UC recopiló directamente de una muestra de inmobiliarias los antecedentes de 77 proyectos de departamentos de diversas comunas de la Región Metropolitana, y comparó estos componentes en tres periodos: entre 2012 y 2015; entre 2016 y 2018; y entre 2019 y 2022.
Cristian Crespo, subdirector de Investigación Aplicada del CPP UC, señala que “lo que buscamos con este análisis es entregar evidencia concreta sobre el mercado inmobiliario, que, por un lado, permita generar mayor transparencia en este ecosistema, y por otro, facilite la comprensión de los factores que influyen en los costos de los proyectos inmobiliarios y los precios de las viviendas para que los tomadores de decisión puedan impulsar cambios que vayan en beneficio de las personas, en este caso, en materia de vivienda”.
Para Slaven Razmilic, director ejecutivo de la ADI, “los mejores estándares de terminaciones que exige un mercado tan competitivo como este y el aumento de exigencias constructivas son elementos que no se revertirán en el tiempo y por los que, en general, vale la pena pagar en tanto el producto es mejor. Totalmente distinto es el caso del suelo. Su encarecimiento, producto de una oferta artificialmente escasa por regulaciones muchas veces mal calibradas y que incluso limitan densidades en zonas bien localizadas y con infraestructura de conectividad, es un factor que debemos abordar y revertir. La asequibilidad de la vivienda depende en buena parte de la posibilidad de densificar equilibradamente nuestras ciudades y así facilitar el acceso a las oportunidades que la ciudad ofrece”.
Según Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC, “el aumento en los precios de las viviendas ha sido principalmente debido al incremento en los costos de construcción, desmitificando la idea de que se trata de factores especulativos. Si bien, la actual crisis del sector ha incidido en la caída de los precios, los costos se mantienen altos, por lo que no hay mayor margen para nuevas caídas en los valores. Además, se prevé que los precios no volverán a su dinámica previa hasta que se consuma el stock disponible en entrega inmediata, que representa aproximadamente la mitad de la oferta, es decir, más de 30 mil viviendas”
“Sin embargo, debido al déficit habitacional, la única forma de contener los precios a futuro sería duplicando la producción de proyectos inmobiliarios. De no hacerlo, se anticipa una crisis de acceso a la vivienda aún más aguda en los próximos años”, agrega el ejecutivo de TOCTOC.
El estudio reveló que el costo de construcción de este tipo de proyectos pasó de 51,8 UF/m2 en el primer periodo a 66,9 UF/m2 en el tercero, lo que representa un alza de 29,1%.
El componente “materiales” fue uno de los que experimentó una mayor alza, la que llegó al 58,2%, pasando de 15,7 UF/m2 a 24,8 UF/m2. Pese a que el aumento fue sostenido en el tiempo, el mayor incremento se dio entre el segundo y el tercer periodo. El otro componente de mayor crecimiento es el valor del terreno, que aumentó 62,5% en una década, pasando de 8,3 UF/m2 a 13,5 UF/m2 en promedio. A diferencia del caso anterior, esta alza se dio principalmente entre el primer y segundo periodo analizado.
Por otro lado, la investigación revela que el costo promedio de la mano de obra disminuyó en el tiempo, bajando de 14,9 UF/m2, en el primer periodo (2012-2015), a 12,1 UF/m2, en el tercer período analizado. En cuanto a las utilidades de las inmobiliarias, reportadas previo a la ejecución de los proyectos, se ve que éstas también experimentan una caída disminuyendo de 11 UF/m2 a 7,8 UF/m2 entre ambos períodos.
* Costos y utilidades reportadas por los proyectos inmobiliarios previo a su ejecución.
Además de estas variaciones, se deben añadir al análisis las modificaciones que han tenido estos componentes en cuanto a su participación en la estructura de costos de las viviendas, es decir, qué proporción representa cada uno de ellos.
Así, el estudio revela que los materiales son preponderantes para explicar los costos. Estos pasaron de representar el 24,9% del total, en el primer periodo, al 33,2% en el último periodo analizado. El terreno, en tanto, elevó su proporción del 13,2% al 18%, siendo estos dos componentes los más relevantes. Le siguen la mano de obra, con el 16,1% y las utilidades que llegan al 10,4%, disminuyendo 7,1 puntos porcentuales respecto al primer periodo.
* Costos y utilidades reportadas por los proyectos inmobiliarios previo a su ejecución.
Adicionalmente, se determinó la relación que tienen diversos componentes con el precio final de la vivienda, lo que se representó en un departamento promedio de la muestra. Así, se estableció que el costo del terreno es el componente con el mayor peso relativo, alcanzando 34,6% del precio final, seguido por el número de habitaciones con el 20,8%, y el costo de materiales con un 16,7%.
Finalmente, el análisis dio cuenta de que un aumento de 1 UF/m2 en el costo de materiales se relaciona con un aumento de 0,44 UF/m2 en el precio, mientras que el mismo aumento en el costo del terreno se relaciona con un alza de 1,77 UF/m2 en el precio.
El análisis concluye que, entre el primer y tercer periodo estudiado, el incremento en el precio de las viviendas es significativo, aumentando un 26% en 10 años, es decir, en 16,3 UF/m2 en promedio.
Revisa el infome 1:
Revisa el informe 2:
Descomposición y evolución de los precios de las viviendas
Revisa el Policy Brief:
Policy Brief: Descomposición del valor de los departamentos en la Región Metropolitana