22 Noviembre 2018
Existen zonas céntricas de la ciudad donde la densidad es baja, por lo que hay potencial para construir más viviendas, el problema es que en los últimos seis años los municipios han comenzado a congelar sus Planes Reguladores, impidiendo la construcción de nuevos inmuebles: hay 23 comunas centrales y pericentrales del Gran Santiago en esta situación y justamente concentran el 65% de la población allegada de la Región Metropolitana que necesita una vivienda.
Son hallazgos del proyecto “Ciudad con Todos: diálogo para una densificación equilibrada”, desarrollado por el Centro de Políticas Públicas UC en conjunto con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y la colaboración de TOCTOC.com, Urbanismo Social y el Observatorio de Ciudades UC (OCUC).
La saturación de personas y servicios en algunos barrios, y la subutilización de otros bien equipados –donde llegarán nuevas estaciones de metro-, han encendido las alertas respecto a cómo está creciendo la ciudad de Santiago y dan cuenta de una realidad compleja, que no está siendo suficientemente abordada desde las políticas públicas. Por esto, Ciudad con todos busca ser un espacio colaborativo que reúna al sector público, privado y sociedad civil con miras a alcanzar una densificación equilibrada que mejore la calidad de vida de quienes viven en la Región Metropolitana, dando respuesta a estos problemas y evitando malas prácticas de edificación como las ocurridas en Estación Central, recientemente cuestionadas por Contraloría.
En este sentido, el Ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, durante el seminario de lanzamiento del proyecto relevó que “la integración va de la mano con la densificación” y anunció que el próximo lunes el Presidente “va a presentar un proyecto de ley que va al Congreso que precisamente busca modificaciones legales algunas y otras que dicen relación reglamentaria que van a la Contraloría para promover de mejor manera estas dos cosas: por un lado, la integración social y territorial, con beneficios urbanísticos y, por otro lado, la densificación equilibrada y permitir que esto se produzca. Yo soy un convencido que si el Estado hace una inversión pública, esa inversión pública genera una plusvalía y esa plusvalía tiene que aprovecharla la ciudadanía. Si yo hago una línea de metro, los alcaldes y quienes viven ahí tienen que saber que ahí va a haber densificación equilibrada y eso tiene que estar asociado a integración”.
Potencial de construcción y vivienda asequible
Según resultados del proyecto, en 11 comunas con potencial inmobiliario en Santiago sería posible construir 534.100 viviendas en zonas de 7 o más pisos. En el marco del proyecto, se especificarán cuáles de estas zonas presentan mejores condiciones de accesibilidad a servicios e infraestructura de áreas verdes, salud, educación y transporte, entre otras dimensiones.
Actualmente en Santiago hay 9.916 hogares allegados, mientras en Recoleta la cifra llega a 3.407 y en Estación Central a 3.328. En estas zonas bien ubicadas no hay vivienda asequible para arriendo ni para compra para familias de clase media, debido a sus altos precios. Por ejemplo, en esas comunas el sueldo promedio requerido para arrendar una vivienda de dos dormitorios es de $1.249.778, $1.218.411 y $1.058.506, respectivamente.
“El sueldo promedio que se necesita para comprar un departamento nuevo de dos dormitorios en Santiago es de $1.880.000 aproximadamente, en circunstancias que la mediana del ingreso en Chile es de 380.000 según el INE. Existe un problema de asequibilidad de la vivienda y urge que el Estado lo aborde”, explica Pía Mora, coordinadora del proyecto Ciudad con Todos.
A esto se suma que, pese a la creciente demanda por acceder a buenas localizaciones, parte de los nuevos edificios están construyéndose en barrios que no tienen las condiciones idóneas para recibirlos.
Para lograr una densificación equilibrada, se requiere contar con normativas adecuadas y coherentes con este propósito. Esto se ve dificultado por la fragmentación de los instrumentos de planificación. Por ejemplo, al analizar la avenida Vicuña Mackenna se encontró que traspasa 7 comunas distintas, estando regulados los sitios aledaños a esta por 7 planes reguladores diferentes, con alturas muy disímiles entre sí.
Otro de los hallazgos del proyecto es que en el primer semestre de 2018 hubo casi 4.000 promesas de compra venta por casas, mientras las promesas por departamentos llegaron a 13.000. Sin embargo, al analizar las viviendas de integración social DS19/116, las casas representaron el 27% de las promesas en la RM, mientras en el caso de los departamentos la cifra llegó apenas a 1,5%. Esta situación refleja que está pendiente generar mecanismos que garanticen buenas localizaciones a los subsidios de integración social.
Esto representa un desafío para el sector privado. “Queremos ayudar a generar una visión de consenso y abrir la conversación de los temas de ciudad. Hasta ahora hemos visto una discusión polarizada y sin información. La ADI también tiene el rol de mover a las mejores empresas de la industria hacia una posición de densificación equilibrada, que no es más que una postura de desarrollo sostenible”, señala Mauricio Varela, presidente de la ADI.
El proyecto
En el seminario de lanzamiento del proyecto “Ciudad con Todos: Diálogo para una densificación equilibrada”, se presentaron cifras preliminares que incentivaron la discusión. Participaron Luis Eduardo Bresciani, director de la Escuela de Arquitectura UC; Carlos Montes, presidente del Senado; Camila Ramírez, directora de Gestión Urbana de Urbanismo Social; y Mauricio Varela, presidente de Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. El seminario finalizó con las palabras de Sergio Baeriswyl, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.
Durante un año Ciudad con Todos realizará discusiones y mesas de trabajo, con el objetivo de que los nuevos proyectos habitacionales se inscriban en un proceso planificado, que favorezca la integración y la eficiencia en el uso de los recursos, y que considere la participación ciudadana propositiva y la sustentabilidad económica.
Una de las fortalezas del proyecto es que busca reunir a todos los actores involucrados. Camila Ramírez de la Fundación Urbanismo Social, planteó como clave el rol de la sociedad civil pues “relevan la mirada desde las personas en los procesos de densificación para propiciar la cohesión social, que es finalmente lo que le dará la sostenibilidad física y social a la ciudad construida”.
