13 Noviembre 2018
¿Cómo se puede recuperar los beneficios económicos que traen las intervenciones del Estado para convertirlos en inversiones sociales? Ese fue el tema que se discutió en el Seminario Movilización de plusvalías por intervenciones públicas, organizado por el Centro de Políticas Públicas UC, en el que se expuso el estudio del mismo nombre de los académicos Juan Carlos Muñoz y Víctor Rocco de la Facultad de Ingeniería UC, Javier Ruiz-Tagle del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC y Gricel Labbé, realizado en el marco del Concurso de Políticas Públicas 2018.
“Las plusvalías son un tipo de financiamiento que se extrae de las alzas de valores de suelo por intervenciones públicas, ya sea por infraestructura o por normativas”, explicó Javier Ruiz-Tagle.
En su investigación los profesores analizaron la normativa existente en Chile, la experiencia internacional, los instrumentos que se usan actualmente y el caso de la extensión de la línea 1 del Metro en Las Condes, para elaborar una propuesta que plantea recuperar plusvalías para financiar la inserción de viviendas sociales en barrios consolidados.
Debido al impuesto territorial, el 77% de las viviendas están exentas de avalúo (aquellas que cuestan menos de $33 millones) y 59% de los predios no agrícolas también están exentos. La reforma de 2014 grava las ganancias acumuladas por sobre 8.000 UF y el DFL2 –propiedad de uso habitacional de hasta 140 m2– exime de contribuciones por 10 a 20 años y exime impuestos por arrendamiento.
En el caso de la extensión de la línea 1 del Metro, los académicos investigaron las ventas en un perímetro de 500 metros y encontraron que desde 2005 “aumenta la cantidad de propiedades vendidas y la demanda no-habitacional”. Los precios subieron en vivienda, comercio y oficina y en el metro Manquehue es donde constataron más alzas y más demanda por la permisividad de normas.
Las propuestas
Dado que las alzas de precios desplazan viviendas sociales, incluso en áreas históricas de localización, el objetivo de los académicos es “obtener financiamiento donde más rápido suben precios y donde es más difícil insertar viviendas sociales”.
Entre las propuestas que desarrollaron está modificar los impuestos territoriales para resolver la diferencia entre avalúo fiscal y tasaciones comerciales, pues “el avalúo fiscal es sólo 59% de la tasación comercial”. Para esto se podrían equiparar las metodologías y unificar la institucionalidad.
Para enfrentar la baja periodicidad de los reavalúos —por ley cada 4 años—, plantean una actualización permanente o reavalúos anuales.
“Estimamos que hay aproximadamente 900 mil viviendas en arriendo y que tienen una exención del 100%. Si se cobrara una tasa de 1% anual y por avalúo comercial la recaudación sería de 13 millones de UF, equivalente a 13 mil viviendas sociales al año”, sostuvo Javier Ruiz-Tagle. Por esto proponen eliminar las exenciones por avalúo fiscal ($33 millones) o por superficie (140 m2) y reemplazarlas por un criterio de estratificación social según capacidad económica.
Los profesores también plantean un impuesto para ventas en áreas afectas a intervenciones públicas, en un radio de 1.000 metros alrededor de un bien público, puesto que Metro estima que capta entre 80% y 90% de su demanda en dicho radio, y en el área de la modificación normativa, por ejemplo, por aumento de densidad.
Otra de las propuestas es definir zonas con potencial de densificación, en las que la constructibilidad aumenta cuando es ‘comprada’ por un desarrollador inmobiliario.
Panel de comentarios
Luego, se realizó un panel de discusión en el que participaron el jefe del Departamento de Gestión Urbana del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Fernando Marín; la subdirectora de Avaluaciones del SII, María Alicia Muñoz; y el investigador del CEP, Slaven Razmilic.
“Quiero felicitar la iniciativa, la discusión que se está dando acá, es sumamente importante”, señaló la representante del SII y apuntó a que es clave la visión integrada de la planificación para lograr la inclusión de vivienda social.
Para la autoridad del MINVU la discusión está en “llevar la ciudad a las personas o traer a las personas de vuelta a la ciudad”. También fue crítico respecto de los impuesto: “No sólo hay que gravar con más impuestos cuando obtienen mayores beneficios, sino también cuando tienen beneficios y no los ocupan. Hay barrios en los que debería vivir mucha más gente”, enfatizó.
Por su parte, Razmilic se refirió a las exenciones que “como funcionan hoy día no tienen mucho sentido” y a la mejor situación de los reavalúos actualmente, pues son “después de las elecciones y antes del cambio mando, por lo que políticamente se diluyó bastante”.
Esta actividad se desarrolló en el marco del ciclo de seminarios del Concurso de Políticas Públicas UC 2018. Revisa la presentación, fotografías y el audio aquí.
